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林峰:房企要不停奔跑才能停留在原地
來源:中國房地產企業管理協會    最后更新時間:2021-08-30    字號:[ ]    閱讀次數:

??如果奔跑的目的不是為了詩和遠方,那么奔跑的意義在哪里?

??旭輝集團CEO林峰說,奔跑,是為了停留在原地。

??2021年的當下,他用了一個標題來闡釋今天,《黑云壓城城欲摧,甲光向日金鱗開》。

??這是唐代詩人李賀最出名的一句詩,這兩句描寫了風雨欲來的氣氛,令人想起悲壯雄渾的場景。

??時間正以一種不慌不忙的速度壓了過來。林峰說,他要尋找烏云背后的太陽。

??尋找烏云背后的陽光

??# The sun behind the dark clouds

??他有壓力。林峰說,行業進入分化淘汰階段,未來70%的企業退出市場也很正常。在能力生存時代房企要做厚做強,跑贏競爭對手。

??每個人都在搶著做那30%。跑贏對手,跑贏自己。

??林峰表示,備受關注的第一輪土拍已經結束,很多無功而返的開發商們表示很不安,因為他們不知道后面幾輪土拍能否拿到地,價格是否會上漲?但其實冷靜下來思考,或許不用那么焦慮。他曾寫過一篇文章《土拍熱時的冷思考》,其中部分思考如下:

??第一,看清本質、敬畏政策、尊重市場

??林峰認為存在的不一定是合理的。第一輪土拍狀況火熱,房企們紛紛高價拿地,戰況慘烈,但政府出新政不是為了炒高地價,政策短期內也不會改變,地產人要透過現象看本質。

??一定要敬畏政策、尊重市場,市場惡劣時要冷靜,未來行業的容錯率越來越小,一著不慎滿盤皆輸。

??第二,房住不炒,穩房價、穩地價、穩預期

??集中土拍是為了穩地價,政策導向不會改變。從來沒有哪個政策在政府報告中提及的次數如此之多,甚至最近大幅度整頓的教育領域,都沒有過如此清晰、明確的表達。

??第三,賣房不如賣地、買地不如買股票、上市不如并購

??賣房利潤不可觀時,若賣地的利潤高于賣房,則可以考慮賣地,稅少且資金回款快;同時股票和債券的回報率高于買地,并且節約人力成本;與并購相比,上市后的市盈率較低,而合理的市場估值,并購帶來的效益會更好一些。

??房地產行業進入了短兵相接的時代,在生存壓力面前,房企只有兩種選擇,一是繼續深耕,成為行業領軍者,二是徹底改變賽道。

??想要繼續在房地產行業深耕的房企需盡快找到發展方向,找方向就要了解趨勢。以下是他在五月份時對房企發展趨勢的預測,目前依舊適用。

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??面對復雜的外部形勢、政府調控、市場端、融資端等各個方面的壓力,房地產行業處在四面圍城的階段,到底要如何找尋烏云背后的陽光?

??林峰表示,房企在尋找陽光時,需要先思考一下底層邏輯。從外部環境看,中美關系中的競爭、對抗多過合作,存在一定壓力;從內部分析,要邁向社會主義新階段,實現共同富裕、控制資本。

??共同富裕的核心理念是公平優先,兼顧效率。讓老百姓都能承擔的起住房負擔。減少資本的聚集程度,縮小貧富差距。

??做強做厚是房企努力的方向

??# Strengthening and thickening is the direction

??林峰說,行業的競爭、整合和合作都在加劇進行,面對殘酷的賽場,房企們必須拼盡全力才有可能跑贏,彎道超車的時代將不復存在。想要發展的企業要思考清楚:

??首先,政策導向不容質疑,但需要理解“穩”的核心。所有出臺的相關文件中都沒有提及要打壓房地產,初衷是平抑地價。

??其次,不管是紅海、藍海,都是大海。房地產行業去年的銷售規模約17萬億,中國GDP約100萬億左右,房地產甚至也聯動了許多其它產業,對國民經濟的影響仍然是至關重要的。

??再次,活下去才是硬道理,沒有消失的行業,只有消失的企業。

??此外,能力生存時代,做厚做強是房企需要努力的方向。我們目前進入到了行業分化淘汰階段,粗放式的規模導向要轉化為精細化的質量導向。

??最后,做好長期奮斗準備,既要防止“灰犀牛”,更要應對“黑天鵝”。很多大型企業可能暴雷,對金融市場產生沖擊,“一人生病全行業吃藥”的現象不會發生,國家一定能夠有序的化解集中債務爆發的風險。

     要不停奔跑才能停留在原地

     # To keep running

??戰術中最重要的核心是什么?

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??回歸到企業發展,面對重重迷霧的市場,企業要如何強基固本筑堡壘,打贏這場艱難的戰役?

??林峰說,企業要保證財務穩健,今年資金鏈的安全比買地更重要;戰略清晰,有條理、有計劃地做事情,要保證所做的事情成功可能性較大。

??發展多元化產業,只做與行業相關的多元化,不做跨界的多元化。林峰認為未來的主業聚焦仍舊在地產行業,城鎮化有很大的發展空間。

??擁抱創新,創新是房企突出重圍的一種方式。未來數字化住宅應該怎樣做?怎樣提升客戶體驗感?怎么樣挖掘潛在的東西?這都與多元化的創新密不可分。

??此外,作為一名地產人,林峰表示:我們無法改變外部環境,無法改變政策,甚至連企業也無法改變。既然改變不了世界,那么只能改變自己。要始終保持成長與學習的心態,進行全局性、系統性的深入思考,善于發現問題的根源所在。

??林峰說,高管應該是長期奮斗價值貢獻者,必須不停地奔跑才能停留在原地。拼命奔跑,才能夠持續成長,才能夠比別人跑的更快、更遠。

??若要烏云背后的陽光重新灑在身上,那么現在起地產人就要身披戰甲,手持刀戟,用最好的狀態走過這漫長的黑夜。


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