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15萬套!庫存高居不下 沈陽二手房陷入“困局”
來源:中國房地產企業管理協會    最后更新時間:2021-08-31    字號:[ ]    閱讀次數:

??老張一直在為自己的房子發愁,本打算賣掉老房子換一套大的,可拖了快一年房子還是沒賣出去。

??“現在新房有些都降價了,更別提二手房了,要想快點出手就得比別人便宜。”中介人員暗示老張的房子還得降。

??在沈陽二手房市場,和老張有同樣“焦慮”的房主還有很多;沈陽二手房市場正步入高庫存階段。截至8月27日,貝殼網查詢到的沈陽二手房掛牌數量高達15萬套,在兩個月前數據還是14.3萬套,兩月新增7000多套;二手房成交量卻在不斷下滑,6月25日,貝殼網顯示90天內成交量5387套,到8月27日顯示90天成交量已降至4135套,成交量縮減近20%。

??同時,沈陽二手房供需關系也在發生變化。根據貝殼提供的數據,從今年3月開始二手房帶看次數持續下降,雖然每月增量房源也略有降低,但帶看次數同比大幅下滑,這意味著市場轉涼,居民購房熱情降低。

??沈陽二手房庫存排名全國第二

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??根據諸葛找房研究中心公布的數據顯示,2021年8月沈陽二手房市場價12016元/平方米,相比上月下降0.17%,雖然6—8月沈陽二手房均價依舊堅挺,但市場還是出現了一些變化:交易量有一定下滑,不少小區出現降價;在熱門降價小區中,蘇家屯奧園國際城176套掛牌房源量位居榜首,小區均價8448元/平方米;孔雀城109套掛牌房源量位居榜單第2名,小區均價7450元/平方米。另外,值得注意的是近期有降價房源逐漸增多趨勢,成交周期也越來越長。

??一位房產中介從業者告訴記者:“目前成交一套房源周期大概4~5個月。好一點房源可能時間會短,但大部分在4個月以上;一些位置不好有明顯缺陷的房子,可能掛上一年都賣不出去。”

       據統計,沈陽二手房庫存大約15萬套,全國城市二手房掛牌量排名第二;排名第一是天津,第三是重慶,庫存量分別是15.8萬套和14.6萬套。從庫存數量來看三者屬于同一量級,不同的是,天津和重慶是直轄市,人口數量不在同一量級。天津人口接近1500萬,重慶人口更是超過3000萬,沈陽人口僅907萬。由于人口少、庫存量大,沈陽二手房庫存人均占比遠超天津和重慶,鏈家統計的在售二手房數量排名上,沈陽每60人就有一套二手房在售,居全國城市之首。

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??另一組數據顯示,2020年沈陽新建商品房銷售面積共1358萬平方米,沈陽2020年戶籍人口增長僅5.8萬。假設新增5.8萬人口全部購房,分攤新建商品房面積人均高達234平方米。

??市場觀望情緒嚴重

??房產專業人士分析,影響沈陽二手房庫存因素有很多,其中與市場供需、樓市政策以及購房理念變化有很大關系。

??沈陽樓市從今年年初到現在一直表現低迷,2021年上半年商品房月均銷量95萬平方米,去年同期月均銷量為103萬平方米。7月數據統計顯示,沈陽新房成交量環比、同比雙雙出現下跌,新房均價環比下降2%,新房銷量不佳直接傳導至二手房市場。

??房產中介人士表示,沈陽新房與二手房既存在競爭,又相互關聯。在市場行情好時,新房漲價,帶動周邊二手房升值;行情不好時供應量充足情況下,大多數人會選擇更有升值潛力的新房,二手房就更難賣了。

??同時,由于二手房交易量下滑,也會導致一部分“賣舊買新”改善置業者需求被遏制。

??2020年5月,老張將自已一套50平方米房子掛到房產中介機構,位置很好,附近還有學區,但房齡比較老,超過了20年,屬于二手房中的“老破小”。

??老張本想在去年將這套老房快速出手,然后再添錢在附近買套三居室,奈何一直沒賣出去。這已經是老張第二次降價,但看房的人還是寥寥無幾,由于老房子賣不掉就沒錢交首付,老張置業改善計劃不得不一拖再拖。

??類似老張改善房被擱置的例子比比皆是,樓市一旦進入橫盤期,購房者觀望情緒嚴重,新房市場銷量下滑,進而影響到二手房,二手房滯銷會再次影響新房改善市場,造成市場負面效應層層疊加。

??另外,據貝殼網顯示,沈陽二手房市場中“老破小”以及居住體驗比較差的房子(超過20年以上房齡的)房源有15696套,占總量10%;15年以上房齡房源62695套,占比達40%。另外,數據顯示,房齡在10年內的房子更易“暢銷”,相比20年以上房齡房子月成交量相差4倍多。

??樓市政策收緊,二手房門檻變高

??今年沈陽樓市表現低迷,與目前執行樓市政策有一定關系。2017年,沈陽樓市“火熱”,房價大幅上漲,為給樓市降溫,于2018年4月推出執行三區限購政策,本地戶籍限購2套,外地限購1套,至2018年8月限購范圍擴大至全市。雖然限購政策讓房價得到一定控制,但樓市依舊很熱,尤其是在2020年疫情過后出現大幅反彈,直到“沈八條”政策推出后,沈陽樓市才徹底降溫。

??“沈八條”在原限購基礎上,除了增加嚴格執行二套房首付不低于50%條款外,同時將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年,這一政策在打擊“炒房客”同時,對于沈陽二手房市場也影響深遠。

??分析人士稱,個人住房轉讓增值稅的調整,為二手房流動設置了門檻,大幅增加了5年內新房和次新房交易成本。同時隨著金融政策收緊,包括傳言沈陽房貸利率將再調整,都使二手房購買成本會更高。

??上述房地產業內人士認為,沈陽二手房高庫存的現狀,短期內很難改變,未來能否解決這一問題,要看城市發展、樓市政策、人口增量、城市更新等多方面因素。


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